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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
中国电影2022：现实主义、类型化与问题意识****** 作者：张冲 2022年中国内地电影总票房约为286亿，电影票房排行榜前几位的有《长津湖之水门桥》《独行月球》《这个杀手不太冷静》《人生大事》与《万里归途》等。纵观2022年的院线电影，可以看到现实主义题材依旧是商业电影的主打招牌，从新主旋律大片《长津湖之水门桥》到喜剧电影《这个杀手不太冷静》，包括口碑不错的艺术电影如杨荔纳的《妈妈！》等，大都运用现实主义手法为观众提供不同时空方面的社会现实。考察这些电影会发现有以下几个方面的特征，即在不同的时空内对社会现实加以呈现，在此现实主义题材的创作中，类型化、民族化特征愈加明显，且对社会问题的深切关注愈加多元。
现实主义影片中的历史、现在与未来 2022年大年初一上映了徐克导演的抗美援朝故事片《长津湖之水门桥》。该片以抗美援朝第二次战役中的长津湖战役为背景，讲述中国人民志愿军第九兵团七连的战士们在连长伍千里的带领下，兵分四路进行突击、火力、爆破与掩护。电影在呈现连长伍千里的组织、作战能力的同时，也呈现了一位普通军人从青涩少年历练为成熟战士的过程。 饶晓志执导、根据真实事件改编的撤侨电影《万里归途》则较为鲜明地彰显了中国国力，呼唤“为人民”的公义精神。电影以温暖现实主义的风格，书写了海外撤侨过程中，外交部工作人员对海外侨民及打工者的爱护与自我牺牲。同样具有温暖现实主义特征的影片还有薛晓璐导演的《穿过寒冬拥抱你》。故事发生在新冠疫情刚刚开始的武汉，讲述人们如何面对封城和治疗，如何解除焦虑，面对生活。电影试图以温情来疗愈焦虑中的大众——快递员、外卖骑手、城市中产阶层、医生与教师等。疫情下，困难激发了他们爱的能动性，也给了周围人积极的力量和勇气。这些追光者、发光者以微笑、爱和奉献抵御困难。
在国际生态环境批评方兴未艾的大形势下，中国的现实主义题材电影也免不了对未来的现实加以讨论。吴炫辉导演的《明日战记》将时间定格在未来世界，一方面批评地球因人类的过度开发而导致严重的环境污染，一方面批评权力欲对人类社会的破坏。军人和总指挥在科学改善“潘多拉”与“天幕”计划之间展开博弈，此叙事线使得这部电影带有一定的寓言与评判功能。 “现实主义”是针对“浪漫主义”的不切实际而提出的，并试图抵制“浪漫主义”中的谎言、幻想与伪饰，对“既缺乏教育意义也没有娱乐作用”，又“暴露作者无知”或“蹩脚”的作品持审慎态度。文牧野导演的《奇迹·笨小孩》中年轻的哥哥景浩为了给妹妹治病，必须在一年半内凑齐35万元。他创办好景电子元件厂，拆解残次手机中的零件卖给手机公司，只要良品率达到85%以上，4个月就可以赚80万元。哥哥的公司在既没钱又没人的情况下，以直面抗击苦难的方式成功了。刘江江编剧并导演的《人生大事》通过殡葬师这一职业来讨论人的“生死”问题与当下的关系。殡葬师莫三妹在刑满释放后的一次出殡中，被孤儿武小文纠缠上。影片除了对“生死”的问题进行讨论，也对如何面对成功学、励志学提出了自己的看法。 现实主义题材电影难以避免的陷阱是煽情。关于这一点，捷克哲学家贝尔纳德·博尔扎诺指出：“在对仍具有争议性的话题进行讨论时，必须进行冷静清醒的省视，而非更多使用煽情式语调或非经过思虑的言辞。”韩寒编剧、导演的《四海》中的吴仁耀与“丧偶式”父亲、与暗恋女孩之间铺陈了太多泛滥乏味且缺少逻辑的情感；同样，杨荔纳的《妈妈！》亦是如此，银幕上满溢着父女间、母女间的煽情，与她之前富有独立思考的电影《春潮》截然不同。 类型化、民族化与现代性 电影的“类型化”与亚里士多德关于戏剧的“完整动作”摹仿说息息相关。电影《长津湖之水门桥》中的伍万里较好地完成了从“不懂事”到“懂事”的成长，净化了心灵、升华了认知；邢文雄编剧、导演的《这个杀手不太冷静》中，米兰完成了从“骗人”到“不骗”且舍命救人的突转，使得观众在此突转变化中，精神上得以“净化”与“升华”；《奇迹·笨小孩》使得“笨小孩”从不可能产生“奇迹”到“奇迹”发生。 喜剧电影是中国院线片的重要类型之一，2022年内地的大部分喜剧被东北地域文化所感染，如《独行月球》《东北虎》与《这个杀手不太冷静》等。这些影片呈现的东北现象凸显了游牧文化对中原文化的有益补充和丰富，在银幕上呈现了不同于儒家文化的酒神精神、自由、创造力与生命力。张吃鱼导演的《独行月球》更是如此。地球末日时分东北的独孤月、马蓝星为拯救全人类放弃了个体生命，此寻找希望与光明的主题，拓宽了以往内地喜剧电影的视野与格局。 2022年的很多电影具有杂糅类型的特征。如《独行月球》是喜剧与科幻的杂糅、《明日战记》是科幻与动作的杂糅、《熊出没·重返地球》是动画、科幻、喜剧与儿童电影的杂糅、《新神榜·杨戬》是科幻、儿童加传统文化类型的融合。林汇达导演的《熊出没·重返地球》杂糅了多种类型电影的风格，同时还对《功夫熊猫》（2008）、《超能陆战队》等动画电影进行戏仿与情节借用。虽然剧作上对熊二的塑造及线索的铺陈方面存在问题，但整体来说，还算是一部能让“合家欢”观众接受的影片。从此可以看出院线电影在商业化、类型化方面的新推进。
《新神榜·杨戬》 除了类型叙事上的推进，2022年的中国电影仍在以“民族化”方式“讲好中国故事”的道路上探索。如赵霁导演的《新神榜·杨戬》取自传统文化中封神的神话故事，但其在电影主题、空间创意与人物形象方面具有现代意识，从整个影片的基调上来看，可以看到传统文化中的潜力和可发挥的无限空间。 2022年的多部影片带有明显的现代性特征，讨论现代性就要讨论它与现实主义的关系。有一种观点认为：“现实主义发端于与浪漫主义的论争，最终在与现代主义的论战中逐渐丧失了主流话语的位置。”在未来，现代主义或者现代性能否作为补充中国现实主义电影可持续发展的主要元素？虽然卢卡奇批判现代主义“过分强调主观体验而割裂了人与存在的社会-历史环境”，并认为其“现实的稀薄导致人格的解体”，但是如果对“形式主义”“主观体验”及“去现实化的人格”进行充分反思的话，会不会对中国现实主义进行有益的补充？毕竟西方现代主义电影伴随着电影的诞生也前行了一百余年。从《独行月球》中的“全人类”意识、《这个杀手不太冷静》中对“人性”的反思、《明日战记》中的生态环境问题、《新神榜·杨戬》中女性和玄鸟守护世间“万物生生不息”和“安宁”等，可以看到，现代性既能生成中国传统文化的视觉奇观，又能与世界电影做跨文化对话。 艺术电影对社会问题的深切关注 2022年的一些艺术电影显示出对社会问题的深切关注。比如，《妈妈！》将阿尔茨海默症及中国老龄化问题呈现在银幕上。李玉的《断·桥》虽然在叙事方面存在一定的逻辑问题，但它以近似黑色电影的方式呈现了“利益”与“正直”选择的问题。
2022年初耿军导演的《东北虎》是艺术电影的一个亮点。影片以东北式的狂欢呈现了世俗生活中“俗”生活、“雅”文化与人的高贵之处。影片以静物特写镜头开始，在搪瓷盆里化着的冻柿子、冻秋梨犹如一幅静物油画，它和影片缓慢的鹤岗前工业节奏及东北人的游牧特征结合在一起，形成了影片独特的风景。收入不高的教师徐东为了贴补家用要去开挖掘机赚外快，和护士的暧昧关系被妻子美玲发现。美玲以她“坚强约等于狠”的方式处理此事——她理性地将生活的苟且和一地鸡毛清扫出家庭空间，使得女性人生充满了能动性和自足性。除了美玲，电影中的诗人罗尔科、建筑商马千里以及给马千里送风筝、带鱼和钱的市郊小二也独具特色，带有世俗的狂欢特征。但《东北虎》却不是闹剧、趣剧，而是充满了现代幽默、生活智慧与人情厚度的影片。 2022年的中国电影，整体创作有一定的进步，出现了新的科幻喜剧类型，主旋律大片在类型化创作上也渐趋成熟。2023年若在思想性、历史问题深刻性与经典叙事性方面有所超越，则中国电影纵身一跃而跻于世界一流电影之列，或许可期。 作者系北京电影学院副教授 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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